Transferir um imóvel para os filhos ainda em vida deixou de ser uma decisão distante, reservada apenas a famílias com grandes patrimônios. Com as mudanças previstas na tributação sobre heranças e doações, muitos baianos começaram a antecipar uma pergunta que, normalmente, só apareceria no momento do inventário: vale a pena organizar a sucessão agora para evitar custos maiores no futuro?

O movimento já aparece nos cartórios. Em 2025, os Cartórios de Notas da Bahia lavraram 2.763 escrituras públicas de doação de imóveis, o maior número da série histórica. O volume representa uma alta de 65% em relação a 2020, quando foram registrados 1.674 atos. O avanço ocorre em meio à expectativa de que as novas regras da Reforma Tributária possam alterar a cobrança do imposto sobre transmissão de bens a partir de 2027.

Na prática, famílias que pretendem doar imóveis a filhos, netos ou outros herdeiros podem estar diante de uma janela importante de decisão em 2026. Hoje, a Bahia já possui alíquotas progressivas para doações e heranças. Mas a discussão ganhou força com a Lei Complementar nº 227/2026, que trouxe diretrizes nacionais para o ITCMD e reforçou a possibilidade de que a tributação considere o valor de mercado dos bens transmitidos.

O tema levanta dúvidas importantes: doar um imóvel em vida é sempre vantajoso? O que muda para quem pretende deixar patrimônio aos filhos? A doação com usufruto protege os pais? E por que o inventário pode consumir uma parte tão significativa do patrimônio familiar?

Para o advogado Dr. André Andrade, especialista em Direito Sucessório e Planejamento Patrimonial, o recorde de doações mostra que as famílias estão começando a enxergar a sucessão como uma medida de organização, e não apenas como uma providência tomada após a morte.

“O planejamento sucessório deixou de ser um assunto restrito a grandes fortunas. Hoje, uma família que tem um único imóvel também precisa entender os impactos de uma doação, de um inventário e da tributação envolvida. O objetivo não é apenas economizar imposto, mas evitar conflitos, insegurança e perda patrimonial”, explica o Dr. André Andrade.

Por que 2026 entrou no radar das famílias?

A preocupação está relacionada às mudanças tributárias em discussão e à necessidade de regulamentação estadual. Caso novas regras sejam aprovadas em 2026, seus efeitos tendem a ocorrer somente a partir de 2027, em razão dos princípios da anterioridade anual e da noventena. Por isso, 2026 passou a ser visto como um período estratégico para avaliar doações e outras formas de planejamento patrimonial.

Na Bahia, o imposto é conhecido na legislação estadual como ITD, embora nacionalmente seja tratado como ITCMD. Atualmente, as doações podem ter alíquotas de 3%, 3,5% ou 4%, conforme o valor transmitido. Já nas transmissões por herança, as alíquotas podem chegar a 8%.

“A diferença entre doar em vida e deixar para o inventário pode ser relevante, especialmente quando falamos de imóveis valorizados, patrimônio familiar construído ao longo de décadas e famílias que não têm liquidez imediata para pagar impostos, custas e despesas do processo”, afirma o advogado.

O que explica a corrida aos cartórios?

O aumento das escrituras de doação reflete uma tentativa de antecipar a sucessão patrimonial antes de uma possível elevação dos custos. Além do número recorde de doações, a arrecadação do imposto na Bahia também cresceu: passou de R$ 165 milhões em 2020 para R$ 388 milhões em 2025, uma alta de 135% em cinco anos.

Segundo o Dr. André Andrade, esse movimento revela uma mudança cultural.

“Durante muito tempo, as famílias deixavam a sucessão para ser resolvida apenas no inventário. O problema é que, quando esse momento chega, os herdeiros muitas vezes enfrentam burocracia, custos altos, conflitos familiares e dificuldade para regularizar os bens. Planejar antes permite mais previsibilidade”, destaca.

Inventário pode custar caro?

Um dos pontos que mais preocupam as famílias é o custo do inventário. Embora os valores variem conforme o estado, o tipo de procedimento, o patrimônio envolvido e a existência ou não de litígio, o inventário pode reunir imposto, custas cartorárias ou judiciais, certidões, avaliações, regularizações documentais e honorários advocatícios.

Em situações mais complexas, a soma dessas despesas pode se aproximar de 20% do valor dos bens. O impacto é ainda maior quando a família herda imóveis, mas não dispõe de dinheiro em caixa para pagar as despesas necessárias à transferência.

“É comum a família ter patrimônio, mas não ter liquidez. Ou seja, possui imóveis, mas não tem dinheiro disponível para pagar imposto, escritura, custas e honorários. Isso pode travar o inventário, gerar endividamento e até levar à venda apressada de bens”, explica o Dr. André.

Doação em vida pode ser uma solução?

A doação de imóvel em vida é uma das ferramentas mais utilizadas no planejamento sucessório. Por meio dela, o proprietário antecipa a transferência do bem aos herdeiros ou beneficiários, observando os limites legais.

Uma das modalidades mais conhecidas é a doação com reserva de usufruto. Nesse modelo, os pais podem transferir a propriedade do imóvel aos filhos, mas continuam com o direito de morar no bem, administrá-lo, alugá-lo e receber os rendimentos durante a vida.

“A doação com usufruto costuma ser uma alternativa interessante porque permite organizar a sucessão sem retirar dos pais o direito de uso do imóvel. Eles deixam de ser proprietários plenos, mas preservam o direito de morar, explorar economicamente ou receber aluguel do bem, conforme o caso”, esclarece o advogado.

Quais cuidados devem ser observados?

Apesar das vantagens, a doação em vida não deve ser feita de forma impulsiva. É necessário avaliar o patrimônio total da pessoa, a existência de herdeiros necessários, o regime de bens do casamento, a situação documental do imóvel, os impactos tributários e a preservação da segurança financeira do doador.

A legislação brasileira protege a chamada legítima dos herdeiros necessários, como filhos, cônjuge e, em alguns casos, pais. Isso significa que uma pessoa não pode simplesmente doar todo o patrimônio para apenas um herdeiro, prejudicando os demais, sem risco de questionamento futuro.

“A doação mal planejada pode gerar exatamente o problema que a família queria evitar: disputa judicial. Por isso, é fundamental analisar se a doação respeita a legítima, se há equilíbrio entre os herdeiros e se o doador continuará com recursos suficientes para viver com segurança”, alerta o Dr. André Andrade.

Quais instrumentos podem ser usados no planejamento sucessório?

Além da doação de imóveis, o planejamento sucessório pode envolver outros instrumentos, como testamento, holding familiar, acordos societários, seguro de vida, previdência privada, cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade, reversão e usufruto.

O testamento permite definir a destinação da parte disponível do patrimônio. A holding familiar pode ser útil em patrimônios mais complexos, especialmente quando há imóveis alugados, empresas ou participações societárias. Já as cláusulas de proteção ajudam a evitar que o bem seja atingido por determinadas situações, como dívidas de terceiros, divórcios ou má administração patrimonial.

“Não existe uma solução única para todas as famílias. Doar pode ser adequado em alguns casos, enquanto em outros o melhor caminho pode ser um testamento, uma holding familiar ou uma combinação de instrumentos. O planejamento sucessório precisa ser personalizado”, afirma o advogado.

O recorde de doações de imóveis na Bahia mostra que o planejamento sucessório passou a ocupar um espaço central nas decisões familiares. Diante das mudanças tributárias e da possibilidade de aumento dos custos a partir de 2027, muitas famílias estão tentando agir antes que a transferência de patrimônio se torne mais onerosa.

Ainda assim, especialistas alertam que antecipar a sucessão exige cautela. Doar imóvel em vida pode trazer economia, segurança e previsibilidade, mas também pode gerar riscos quando feito sem orientação adequada.

Sobre André Andrade:

Advogado, inscrito na OAB/BA 65.674. Professor de Direito Civil, Mestre em Família na Sociedade Contemporânea pela UCSAL, Pós-graduado em Advocacia Contratual e Responsabilidade Civil e em Direito de Família e Sucessões, Bacharel em Direito pela UFBA e Membro da Academia Brasileira de Direito Civil. Atualmente, é sócio do escritório Braz & Andrade Advocacia Especializada.